Сделки с недвижимостью. Правовые аспекты.

Надо отметить, что это достаточно сложный вид сделки, в том плане, что очень непросто обеспечить правовую защиту на сто процентов всех участников, и вот почему:

В соответствии с гражданским кодексом РФ, право собственности переходит на объект недвижимости не с момента подписания, оплаты договора, а с момента государственной регистрации такой сделки. На практике, это влечет за собой много сложностей. Например, стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости (далее – ДКПН), и покупатель готов произвести оплату по этому договору сразу, но собственником покупатель становится только после длительной государственной регистрации, которая может длиться месяц, а то и два. Соответственно и передавать помещение продавец не спешит до завершения процедуры регистрации. Но, по сути смысла статей ГК, если оплата не произведена, а сделка зарегистрирована, то у продавца возникает право залога на этот объект недвижимости. Регистрация будет произведена с учетом этого обременения и покупатель получит недвижимость, находящуюся в залоге и для снятия этого залога необходимо проходить опять-таки государственную регистрацию, приобщая документы, подтверждающие оплату недвижимости. Ещё сложнее зафиксировать права и обязанности когда стороны не показывают реальную цену сделки.

Помимо государственной регистрации, законодатель требует одобрение подобных сделок, т.е. для юридических лиц это одобрение сделки общим собранием участников (акционеров), для физических лиц это согласие супруга.

Государственная регистрация сделки это внесение записи в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Она необходима, и её польза состоит в том, что регистрация исключает продажу одного объекта сразу нескольким лицам, разумеется, при соблюдении установленных процедур.

В случае возникновения сомнений у регистрирующего органа, относительно сделки и поданных документов или неточностей, регистрирующий орган может приостановить регистрацию до трех месяце для устранения недостатков в документации, или может отказать в регистрации, если сочтет недостатки в документах неустранимыми. Часто бывает так, что ошибки встречаются в документах, выданных другими государственными органами, и процедура выдачи которых также длительна. В результате чего незначительная неточность в документах может привести к приостановке государственной регистрации, а в случае, если недостатки не будут исправлены в установленный строк, следует отказ в государственной регистрации, который в свою очередь не препятствует повторному обращению. На практике сделка может регистрироваться в общей сложности до полугода, за это время цена её может колебаться, а также может колебаться валюта, в которой производятся расчёты.

Что же грозит праву собственности и его образованию в таких сделках? Правовые риски можно разделить на три категории:

Возникновение прав третьих лиц и/или предыдущих собственников в порядке виндикационного иска, как правило в течение срока исковой давности.
Несоблюдение процедуры легитимизации сделки, т.е. одобрения.
Нарушение процедуры оплаты и утрата прав на недвижимость или возникновения права залога.
Ошибки в документах, поданных на регистрацию.
Риэлторы.

1. Возникновение прав третьих лиц и/или предыдущих собственников в порядке виндикационного иска. Вообще, от такого случая застраховаться на сто процентов нельзя. Это самая большая опасность, тем более, если в течение последних трёх лет было несколько переходов прав собственности, и тем более, если от имени продавцов выступали лица по доверенности. Ст. 302 ГК гласит: если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. То есть, если лицо, бывший собственник помещения за две сделки назад, обращается с иском в суд, и доказывает, что доверенностей на совершение сделки он не выдавал, то у него есть все основания истребовать это имущество от последнего собственника, а тот в свою очередь, может обратиться за взысканием денежных средств с виновного в этом лица. Перспектива не очень радужная, мягко говоря. И тем более плачевная ситуация, если сумма в ДКПН была отражена не вся, с целью уклонения от налогов. Ни опытный юрист, ни дорогой адвокат в этом случае не помогут. Вернуть полностью фактическую сумму оплаты в этом случае почти невозможно. Выхода два. Либо подбирать объект с прозрачной историей, где последняя сделка должна быть совершена более трех лет назад, либо сделку страховать. Страхование дорого и для этого необходимо отразить всю стоимость объекта в договоре, а вот это многих отпугивает. На самом деле, именно занижение формальной стоимости объекта влечет за собой огромное количество неприятностей и рисков. Не многие покупатели знают о специфике налогообложения в случае, если они покупают объект существенно ниже рыночной стоимости (формально занижая покупную цену идя навстречу пожеланиям продавца, который уклоняется тем самым от уплаты налогов). В этом случае налоговым органом разница между рыночной ценой и ценой договора будет расценена как доход покупателя, с которого он будет обязан уплатить подоходный налог!

2. Несоблюдение процедуры легитимизации сделки, также влечет за собой признание сделок недействительными или дает возможность истребовать это имущество в порядке 302 ст. ГК. Поэтому при регистрации сделки регистрирующий орган требует нотариальное согласие супруга (для физ. лиц) или протокол общего собрания участников (акционеров) юридического лица. С последним сложнее. Если подпись нотариального согласия, удостоверяет нотариус, то подпись протоколов общего собрания просто подписывают участники, причем в отсутствие покупателя, который в этом случае не имеет возможности удостовериться в подлинности этих подписей и правомочности лиц, подписавших этот протокол. Существует вероятность, что по прошествии времени после регистрации сделки, может появиться участник общества и заявить, что участия в собрании не принимал, подпись свою не ставил, сделку не одобряет. Это уже причина крупных неприятностей для настоящего собственника. Выхода два: присутствовать на собрании и лично проверять явку или опять же, страхование. Многие продавцы с неприятием относятся к присутствию посторонних лиц на таких собраниях, некоторых так и не удается убедить в такой необходимости. Виной всему правовая непросвещенность.

3. Процедура оплаты.
Самый важный документ, после договора купли-продажи – это документальное подтверждение об оплате. Если расчеты производятся в безналичной форме, и в договоре отражена полная стоимость, это самый надежный способ подтвердить оплату. Между физическими лицами расчеты чаще производятся в наличной форме и с использованием депозитарных сейфов. Доказательство оплаты – расписка. Утрата, каким либо образом этой расписки, означает возможность продавца ссылаться на неисполнение обязательств оплаты, в случае конфликта или злонамеренности. Вся проблема в том, что если сразу произвести расчеты, то есть риск не получить обратно деньги в случае отказа в регистрации, а до получения денег – продавец не напишет расписку. Как же продавцу обезопасить себя и обеспечить оплату после государственной регистрации? Выход есть – это две банковских ячейки: в одну закладывается сумма оплаты, в другую расписка о получении денег. Условия открытия должны быть такими, что бы продавец после регистрации забрал деньги, а покупатель расписку. По прошествии определенного срока, если не произошла регистрация – покупатель забирает деньги, а продавец свою расписку. Конечно, необходимо тщательно изучить условия договора на предоставление депозитарного сейфа, где расписаны условия допуска. Неопытный человек может упустить некоторые детали, которые дадут возможность нежелательного допуска сторон в нежелательное время, в результате чего сторона может потерять деньги или расписку. Нужен юрист, имеющий опыт в сопровождении таких сделок.

4. Ошибки в документах, поданных на регистрацию.
В случае возникновения сомнений у регистрирующего органа, относительно сделки и поданных документов, или неточностей, регистрирующий орган может приостановить регистрацию до трех месяцев для устранения недостатков в документации, или может отказать в регистрации, если сочтет недостатки в документах неустранимыми. Часто бывает так, что ошибки встречаются в документах, выданных другими государственными органами, и процедура выдачи которых также длительна. В результате чего незначительная неточность в документах может привести к приостановке государственной регистрации, а в случае, если недостатки не будут исправлены в установленный строк, следует отказ в государственной регистрации, который в свою очередь не препятствует повторному обращению. На практике сделка может регистрироваться в общей сложности до полугода, за это время цена её может колебаться, а также может колебаться валюта, в которой производятся расчёты. Это может грозить убытками или вообще потерей коммерческого интереса для одной из стороны. Опять же необходимо показать все документы юристу «до» а не «после».

5. Риэлторы.
Не секрет, какую опасность представляют «черные» риэлторы. Это, по сути мошенники, которые действуют якобы от лица собственника, предоставляют копии документов на собственность, завладевают авансом (а если повезет то и полной предоплатой) и скрываются. Причина – элементарная неосторожность покупателя.

Гораздо чаще встречаются риэлторы, которые, в общем-то, выполняют некоторую посредническую или организаторскую функцию, но, тем не менее, нужно быть острожными и с ними. Нет, они не преследуют мошеннических целей. Проблема в том, что они всеми силами толкают стороны на сделку, даже при наличии подводных камней и недоговоренностей. Для них главное, чтобы сделка была заключена, а они получат свой процент. На практике получается, что риэлторы не несут никакой ответственности в случае возникновения проблем в дальнейшем. Они убеждают стороны, что все документы прошли «нашу» юридическую экспертизу, но мало кто понимает, что целью риэлторов является скорейшее получение своего процента. Часто бывает, что к юристу (не связанному с риэлторами) обращаются люди, у которых возникли проблемы с имуществом уже после государственной регистрации, риэлторы конечно «умыли руки». Опытный юрист сразу видит все мины замедленного действия, о которых в свое время умолчали. Выясняется, что риэлторы в свою очередь, до регистрации проводили свою юридическую экспертизу и не могли не видеть тех опасностей, которые потом и повлекли проблемы, однако предпочли об этом не говорить. Чаще бывает, что и юридической экспертизы никакой нет, и не было, риэлтору это не надо: зачем отпугивать клиента? Также с осторожностью нужно давать аванс риэлтору, за недвижимость, собственником которой он не является. Очень часто договоры с риэлторами содержат кабальные условия. Аванс в этом случае вернуть почти невозможно. Их тоже можно понять, им надо защищать свои финансовые интересы. Но это приводит к ограниченному маневру в ходе дальнейших переговоров по условиям алгоритма сделки, так как лицо, внесшее аванс (а тем более задаток) понимает - возврат этой суммы будет затруднен или невозможен.

Обговаривать с риэлтором основные условия на стадии внесения аванса (задатка) также не следует, так как собственник может дезавуировать полномочия риэлтора, с которыми, как правило, покупателя и не знакомят. Поэтому лучше всего вносить аванс непосредственно собственнику, с фиксацией основных условий на этой стадии в предварительном договоре. Поэтому только юрист или адвокат, специализирующийся на сделках с недвижимостью, может максимально обезопасить стороны от правовых рисков.

адвокат МКА "Защита" Корнюшин И.Ю.

Внимание! При копировании информационных материалов активная ссылка на www.m-advokat.ru обязательна! Тексты сайта охраняются законом «Об авторском праве» от 09.07.1993 г. N 5351-1. Судебный опыт имеется:)