Наши партнёры

Адвокат Корнюшин Иннокентий

Адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Асгард», ведущий партнер юридической фирмы «Асгард».

Специалист в области уголовного, арбитражного права, автор многочисленных публикаций.

Родился в Москве 1977 году, окончил Московскую Государственную Юридическую Академию. Адвокатский стаж с 2001 года. 

В последнее время к нам очень часто обращаются с вопросами по налогообложению. Я постараюсь структурно осветить, наиболее часто задаваемые вопросы.

«Налог на жилую недвижимость. Земельный налог. Физические лица».

1. Как давно был принят действующий налоговый кодекс. Как часто в иных нормативных актах регулируются налоговые ставки?
Действующий налоговый кодекс был принят в 1998 году, вторая часть кодекса в 2002 году. Он устанавливает следующие виды налогов и сборов: федеральные, региональные и местные. Федеральные налоги и сборы устанавливаются как раз налоговым кодексом и действуют на всей территории РФ. Пока ещё остаются некоторые федеральные законы, которые так или иначе затрагивают налогообложение на федеральном уровне, но тенденция такова, что НК постепенно заменяет собой все вопросы налогообложения на федеральном уровне. Например, федеральный закон о госпошлине, действовал до ноября 2004 г., после чего перекочевал в налоговый кодекс.

Региональные и местные налоги и сборы, наряду с кодексом, устанавливаются законами и нормативными правовыми актами соответственно регионального и местного уровня. Существуют также и международные соглашения в области налогообложения, которые имеют преимущество в применении над налоговым кодексом, но граждане с международными актами сталкиваются на практике очень редко.

Граждане, то есть физлица, в основном сталкиваются с подоходным налогом, налогом на имущество и транспортным налогом. Что касается налога на имущество физлиц, законодатель определяет только недвижимое имущество объект налогообложения.

Рассмотрим примеры региональных законов, устанавливающих налог на имущество физических лиц и транспортный налог в г. Москве, с которыми физлица сталкиваются перманентно. Закон города Москвы о ставках налога на имущество физических лиц №47 от 23.10.2002 устанавливает ставки налога на недвижимость, в зависимости от стоимости недвижимого имущества, налоговая ставка варьируется от 0.1 до 0.5 процентов от суммарной инвентаризационной стоимости имущества. Транспортный налог в последнее время является объектом жарких споров и головной болью любителей мощных авто. Этот налог также устанавливается на региональном уровне, и регулируется законом города Москвы №33 от 9.07.08 о транспортном налоге.

2. Какие существуют налоги на жилую недвижимость при продаже и приобретении? Процентная ставка.
Продажа
Как известно, граждане имеют право на налоговые вычеты при продаже квартиры. Если продавец был собственником квартиры более трех лет, то в соответствии с п. 17(1) ст. 217 НК, продавец являющийся собственником квартиры более трех лет освобождается от уплаты налога, при продаже этой квартиры. Налогом облагается доход, полученный от продажи квартиры, если продавец владел этой квартирой менее трех лет. Ставка подоходного налога для физлиц составляет 13 %, для нерезидентов - 30%. Но даже в случае, если недвижимость находилась в собственности менее трех лет, продавец имеет право на налоговый вычет, налогом облагается сумма, превышающая миллион рублей. То есть, если гражданин продал квартиру за три миллиона рублей, то налогооблагаемая база при этом составляет два миллиона рублей, сумма налога соответственно 260 000 рублей.

Вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Имеется в виду ремонт, услуги риэлторов и пр. То есть, если есть возможность подтвердить расходы, связанные с продаваемой квартирой, на сумму свыше одного миллиона рублей, то экономически целесообразно выбрать этот вариант.

Однако есть нюансы. Дело в том, что налоговый орган, скажем так, не всегда ориентирован на удобство для налогоплательщика. Многие не знают, что налоговый вычет не предоставляется автоматически. Если не предоставить соответствующее заявление, налоговый орган может начислить налог 13 процентов со всей суммы сделки.

Приобретение
Что же касается приобретения, покупатель квартиры также имеет право на налоговый вычет, в размере 260 тысяч рублей (т.е. 13 процентов) при цене покупки более двух миллионов рублей. То есть, приобретая квартиру, покупатель не уплачивает никаких налогов, напротив налоговый орган должен налогоплательщику зачесть 260 тысяч рублей при последующих налоговых взаимоотношениях. Если же цена покупки меньше двух миллионов, к примеру, миллион, то сумма вычета соответственно уменьшается до 130 тысяч рублей. Также как в случае с продажей, налогоплательщик, для увеличения цены покупки, может включить дополнительные расходы, например на ремонт квартиры. Налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога не будет вам возвращена полностью. Повторное предоставление налогового вычета, связанного с приобретением, не допускается.

Казалось бы, все просто, не покупатель должен заплатить налог, а наоборот, налоговая должна покупателю. Однако тут тоже есть нюанс. Не секрет что официальная цена купли-продажи квартиры занижается. Это выгодно продавцу, тем более, если он не попадает под полный налоговый вычет. Можно подумать, что покупателю все равно. На самом деле, покупая товары, получая услуги по ценам значительно ниже рыночных (т.е. больше чем на 20 процентов), налоговый орган может усмотреть в этом имущественную выгоду и соответственно начислить на эту разницу (от рыночных цен) налог. Больше это относится к предпринимателям, но в некоторых случаях и у граждан могут возникнуть неприятности.

Покупка квартиры взамен проданной
Часто бывает, что гражданин продает квартиру, а затем покупает другую. Рассмотрим этот пример. Есть два варианта налогообложения в этом случае. Первый это взаимозачет в течение налогового периода, а налоговым периодом признается календарный год. То есть, если стоимость этих квартир равна, то в результате взаимозачета доход не возникает и соответственно не возникает налог. Второй вариант - воспользоваться вычетами, о которых говорилось выше. Одновременно использовать два варианта нельзя. Вот пример: стоимость проданной квартиры равна 3 млн. руб., а покупаемой 2,5 млн. руб. Если воспользоваться взаимозачетом, то налогооблагаемая база составит 500 тыс. руб. следовательно, налог (13%) равен 65 тыс. руб. Если же воспользоваться вычетом, то налогооблагаемая база с проданной квартиры составит 2 млн. руб., соответственно налог равен 260 тыс. руб. В этом случае, вычет не выгоден. Однако, если квартира приобретается впервые, то выгоднее воспользоваться вычетом, так как вычет будет предоставляться и в связи с покупкой в размере 260 тыс. руб. В данном случае это равно уплаченному налогу за проданную квартиру.

3. Ипотечный договор. Налоговые обязательства.
Ипотечный договор это способ обеспечения имущественных интересов при продаже недвижимости в кредит. Налоговый кодекс не регулирует отдельно налогообложение в сфере ипотеки, но регулирует налогообложение в сфере денежных средств взятых в кредит, в том числе с целью покупки квартиры, что нам и нужно. Помимо налоговых вычетов двух миллионов рублей на приобретение квартиры и расходов, связанных с ремонтом, о которых говорилось выше, заемщик имеет право также, на вычет и полной стоимости процентов по кредиту. В этом случае, в кредитном договоре, должно быть прямо указано, что кредит целевой и выдан на приобретение жилья.

4. Существует ли в нашей стране «налог на роскошь»? Какого его будущее?
Формально такого налога у нас в стране нет. Были попытки в 2007 и в 2009 годах внести законопроект и ввести тем самым налог на атрибуты роскоши – дорогие дома, личные яхты, самолеты, драгметаллы и тому подобное. В обоих случаях законопроект не прошел. Но если в этом ракурсе посмотреть на существующее законодательство, то станет очевидно что, так или иначе, такой налог фактически уже есть. Например, дорогая иномарка, цена которой у нас в два раза дороже, чем в германии. Причиной тому пресловутые ввозные таможенные пошлины. Тоже касается яхт и личных самолетов. Транспортный налог на мощные легковые авто до 150 рублей с одной л.с. мощности двигателя в год. И, тем не менее, ходят упорные слухи о повышении транспортного налога ещё больше. Что же касается перспектив, думается рано или поздно налог на роскошь будет законодательно зафиксирован. Несмотря на то, что пройти такому закону будет трудно, так как, принимающие такой закон люди в большинстве своем не бедные и это надо учитывать. Но такой гигантский разрыв между бедными и богатыми также вреден для власти, в конечном счете. Такого разрыва нет ни в одной европейской стране. И если государство берет социально-ориентированный курс, то налог на роскошь не за горами.

5. Земельный налог.
Земельный налог относится в категории местных налогов. В соответствии с налоговым кодексом, в городах федерального значения, такие налоги устанавливаются законами соответствующих субъектов, по аналогии с региональными налогами. Например, закон г. Москвы о земельном налоге №74 от 24.11.04. Налоговые ставки установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 0.3 процента для земельных участков сельскохозяйственного значения, коих в Москве очень мало; 0.1 процента для земель занятых гаражами, жилыми домами и спортивными сооружениями, а также инфраструктурой соответственно; 1,5 процента для прочих земельных участков. В Московской области налоги устанавливаются муниципальными образованиями отдельно. То есть в каждом муниципальном образовании области может быть свой земельный налог.